Эффект Долиной: как защититься при покупке квартиры

В России широко обсуждается история с певицей Ларисой Долиной, которая, продав квартиру и получив деньги, заявила о мошенничестве в свой адрес. Суды обязали вернуть ей жильё, оставив покупателя без компенсации. Издание UFA1.RU обратилось к уфимскому юристу Максиму Меньшикову за рекомендациями, как избежать подобных рисков.

Окончательное решение по делу Ларисы Долиной ожидается в Верховном суде России. Юрист Максим Меньшиков подчеркнул, что сама схема, использованная в этом случае, не нова и существует уже давно.

«Эта схема давняя, но Долина продала квартиру за 112 миллионов рублей, потом якобы передала деньги мошенникам, возбудили против них уголовное дело. Она сказала, что не понимала, что передаёт деньги аферистам, была под их влиянием, не осознавала происходящего. Поэтому сделка будет считаться недействительной. Никого не волнует, что покупатель вообще не при делах», — пояснил Максим Меньшиков.

В результате покупательница лишилась и квартиры, и внесённой суммы. Юрист отметил, что ранее судебная практика чаще защищала добросовестных приобретателей, однако в истории с Долиной всё сложилось иначе.

«Надо отдать должное — сейчас суды опять встают на сторону продавцов из-за резонанса, который сейчас раскачивается. Но сейчас и с машинами так пытаются провернуть: продают, деньги получают, куда-то девают, а потом говорят: „Это моё единственное средство заработка, я таксую“ или, например, „Я ребёнка-инвалида в больницу вожу, поэтому машину верните“», — приводит пример Максим Меньшиков.

По его словам, сделки с недвижимостью теперь стали более рискованными, поскольку полностью защититься от «эффекта Долиной», как называют эту схему, практически невозможно. Покупатели начали проверять, есть ли у продавца другое жильё, полагая, что в таком случае квартиру будет труднее оспорить.

«Сейчас риелторы спрашивают продавцов: „У вас есть жильё?“ Да — едут смотреть, пригодно или не пригодно. Берут справку из психдиспансера самую свежую на момент сделки. Я советую переводить деньги через аккредитивный счёт, и чтобы аккредитив раскрывался через неделю-две», — рекомендует юрист.

Аккредитивный счёт предполагает участие банка в качестве третьей стороны. Средства зачисляются на этот счёт, а продавец получает их только после государственной регистрации перехода права собственности. Данное условие должно быть обязательно отражено в договоре.

Двухнедельный срок как раз и является «периодом охлаждения». В настоящее время обсуждается возможность законодательного закрепления этой нормы, инициативу уже поддержала Генеральная прокуратура Российской Федерации.

Однако даже получение справок и другие меры предосторожности не дают стопроцентной гарантии безопасности сделки.

«Результаты психоневрологического обследования очень легко оспорить. Но так бывает не всегда, 60-70% таких заключений останутся в силе. Просто проблема в том, что это не железобетонная защита», — констатировал Максим Меньшиков.

Таким образом, идеальные условия для безопасной сделки выглядят следующим образом:

• Продавец не является пенсионером;
• У продавца имеется другое жилое помещение, пригодное для проживания;
• На руках у продавца есть действующая справка из психоневрологического диспансера об отсутствии заболеваний;
• Продавец согласен на использование аккредитивного счёта с «периодом охлаждения»;
• Все перечисленные условия чётко прописаны в договоре.

Как сообщил юрист, в Башкортостане подобных случаев ещё не было. При этом риелторы уже отмечают тенденцию: покупатели стали отказываться от сделок с пенсионерами, а операции с вторичным жильём стараются переносить на время после новогодних праздников.

Некоторые застройщики, по словам юриста, в своей рекламе стали уверять клиентов, что те «не нарвутся на встречу с Долиной».

После широкого общественного резонанса Лариса Долина выразила желание вернуть деньги покупательнице, но та отказалась. Это произошло уже после того, как жалоба на решения двух предыдущих инстанций была направлена в Верховный суд России.

В качестве примера можно привести историю уфимского пенсионера, который под влиянием мошенников взял кредиты и продал квартиру в центре города. Когда он осознал обман, сделка уже была завершена, и покупатель не захотел возвращать жильё. Районный суд отказал пенсионеру в иске, однако Верховный суд постановил вернуть ему квартиру, обязав вернуть деньги покупателю.